Le taux proposé à un emprunteur immobilier ne dépend pas uniquement des décisions de la banque centrale. Pour une banque, financer un prêt de longue durée suppose de mobiliser des ressources dont le coût varie selon leur origine et leur échéance. Les dépôts des clients constituent une partie de ce financement, mais leur rémunération peut évoluer à un rythme différent de celui des taux des crédits. Cette différence pèse sur la marge bancaire et intervient dans les arbitrages de production de crédits.
Les dépôts ne forment pas une ressource homogène. Les sommes laissées sur les comptes courants sont généralement peu ou pas rémunérées, tandis que les livrets, comptes à terme et autres placements répondent à des règles et à des conditions de marché différentes. Quand les taux remontent, les épargnants peuvent rechercher des placements plus rémunérateurs ou déplacer leur épargne entre produits. Pour conserver ou attirer ces ressources, les banques peuvent alors relever certaines rémunérations, ce qui augmente le coût de leur financement.
Cette hausse n’est ni automatique ni uniforme. Une partie des dépôts reste stable, et les produits réglementés obéissent à des règles spécifiques ; les établissements ne répercutent donc pas forcément les évolutions de marché au même moment. Le coût moyen des ressources peut ainsi continuer à progresser alors que les taux affichés sur de nouveaux prêts se stabilisent, ou même commencent à refluer. C’est l’un des effets du décalage entre la vitesse de révision de certaines ressources et la durée des engagements pris par la banque.
Pour fixer un taux de crédit immobilier, l’établissement tient compte de plusieurs éléments : son coût de financement anticipé sur la durée du prêt, le risque associé à l’emprunteur, les exigences de fonds propres et ses coûts de fonctionnement. Les dépôts ne financent pas nécessairement chaque prêt de façon isolée, mais ils participent à l’équilibre global du bilan. Si leur rémunération augmente, la banque peut chercher à préserver sa marge en ajustant ses barèmes, en sélectionnant davantage les dossiers ou en acceptant une rentabilité plus faible sur certains prêts. La décision dépend aussi de ses objectifs commerciaux et de la concurrence.
La relation entre dépôts et crédit immobilier ne se traduit donc pas par une transmission mécanique. Un établissement disposant d’une collecte abondante et stable peut être moins exposé à la hausse du coût des ressources qu’un autre qui doit davantage recourir aux marchés. À l’inverse, une concurrence accrue pour l’épargne peut renchérir le financement de plusieurs banques à la fois. Ces différences contribuent à expliquer pourquoi les conditions proposées varient selon les établissements, même lorsque les emprunteurs présentent des profils comparables.
Pour suivre le marché, il est utile de distinguer la collecte d’épargne, le coût moyen des ressources et les taux des nouveaux crédits. Une collecte solide ne garantit pas, à elle seule, des prêts moins chers : le risque, la durée d’emprunt et les contraintes de bilan comptent également. Mais lorsque les dépôts deviennent plus coûteux, la marge de manœuvre des banques se réduit, en particulier si la concurrence limite leur capacité à répercuter cette hausse. Le coût des dépôts constitue ainsi un indicateur important de la rentabilité bancaire et des conditions de financement du logement, sans suffire à prévoir l’évolution des taux immobiliers.
